E’ possibile inserire nella parte libera della nota di trascrizione informazioni pure diverse dagli identificativi catastali

Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 14 maggio 2018, n. 11687

La massima estrapolata:

E’ possibile inserire nella parte libera della nota di trascrizione informazioni pure diverse dagli identificativi catastali (essenzialmente allorche’ tali dati non si rivelino idonei, come quando la porzione immobiliare non sia ultimata o non risulti ancora censita o frazionata in catasto), che possano tuttavia rivelarsi utili, in un regime di pubblicita’ immobiliare su base personale, ai fini dell’opponibilita’ a terzi, nonche’ della validita’ della formalita’ eseguita, in maniera da far prevalere le esigenze della circolazione rispetto a quelle, pure rilevanti, della compiuta identificazione dei cespiti.

Sentenza 14 maggio 2018, n. 11687

Data udienza 27 marzo 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 25193/2016 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;
– ricorrenti –
e contro
(OMISSIS) SPA, (OMISSIS) SPA, (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 371/2016 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 12/03/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/03/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. TRONCONE Fulvio, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso in cassazione articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte di Appello di Catanzaro n. 371/2016, depositata il 12 marzo 2016.
Resistono, senza svolgere attivita’ difensive, (OMISSIS) s.p.a., (OMISSIS) s.p.a. ed (OMISSIS).
Con Decreto Ingiuntivo 21 febbraio 1990, il Tribunale di Paola intimo’ a (OMISSIS), quale debitore principale, e ad (OMISSIS), quale fideiussora del primo, il pagamento della somma di Lire 30.131.267 in favore della (OMISSIS) s.p.a.. A fronte del mancato pagamento dei debitori, la societa’ creditrice, a seguito della notifica dell’atto di precetto, sottopose a pignoramento il 10 febbraio 1992 un terreno con entrostante casetta rurale composta da tre vani ed accessori al piano terra, sito in (OMISSIS), ritenendo l’immobile di proprieta’ (OMISSIS). Quindi la (OMISSIS) s.p.a. instauro’ procedura esecutiva nei confronti di (OMISSIS). Parallelamente, il (OMISSIS), in forza di decreto ingiuntivo dell’11 gennaio 1990, intimo’ a (OMISSIS), in qualita’ di debitore principale, ed a (OMISSIS) ed (OMISSIS), in qualita’ di fideiussore, il pagamento della somma di Lire 38.858.655. A seguito del mancato pagamento, il (OMISSIS) sottopose a pignoramento il terreno edificatorio in (OMISSIS), di proprieta’ (OMISSIS) e il diritto di usufrutto di (OMISSIS) su sovrastante casetta rurale, procedendo contro la fideiussora (OMISSIS) con esecuzione immobiliare. Con atto di opposizione di terzo del 17 marzo 2008 (OMISSIS) e (OMISSIS) proposero, allora, opposizione di terzo, assumendo che i beni sottoposti alle procedure esecutive fossero di loro proprieta’ e non gia’ appartenenti ad (OMISSIS), ponendo a fondamento dell’azione la nota della trascrizione eseguita il 13 giugno 1989, inerente alla donazione del 2 giugno 1989, con la quale la signora (OMISSIS) aveva trasferito ai propri figli (OMISSIS) e (OMISSIS) la nuda proprieta’ degli immobili, riservandosene l’usufrutto. Dopo che era stata disposta la sospensione dell’esecuzione, il giudizio di merito venne introdotto dalla (OMISSIS) s.p.a. anche nei confronti di (OMISSIS) s.p.a., societa’ succedute, rispettivamente, alle originarie procedenti (OMISSIS) s.p.a. e (OMISSIS). Il Tribunale di Paola, con sentenza del 18 dicembre 2009, rigetto’ l’opposizione di terzo. Proposta impugnazione da (OMISSIS) e (OMISSIS), la Corte di Appello di Catanzaro, con sentenza del 12 marzo 2016, confermo’ la pronuncia di primo grado, affermando che nella nota di trascrizione della donazione del 13 giugno 1989 mancassero gli elementi necessari ad una sufficiente identificazione del bene immobile trasferito da (OMISSIS) ai figli, tale da determinare l’inopponibilita’ della trascrizione stessa. In particolare, i giudici di appello rilevarono il difetto di indicazione nella nota di trascrizione sia dei dati catastali definitivi (giacche’ ancora non assegnati), sia dei “dati catastali provvisori precedenti”, facendosi in essa rinvio alla sola “denuncia di variazione n. 6243/1985” presentata in data 28 dicembre 1985 all’Ufficio Tecnico Erariale di Cosenza. La Corte di Catanzaro assunse che il riferimento a tale denuncia di variazione non fosse comunque sufficiente ad identificare il bene oggetto di donazione, attenendo essa “unicamente all’ampliamento della palazzina, la quale rimaneva assolutamente non identificata nella sua consistenza originaria”.
In data 4 dicembre 2017 i ricorrenti hanno presentato istanza di urgente fissazione dell’udienza di discussione alla luce della pendenza della procedura esecutiva immobiliare.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2665 c.c., in relazione agli articoli 2659 e 2826 c.c., ed alla Circolare 128/T del Ministero delle Finanze, recante istruzioni per la compilazione dei modelli di nota approvati con Decreto Ministeriale 10 marzo 1995, nonche’ in relazione all’articolo 2839 c.c., ed della L. 27 febbraio 1985, n. 52, articoli 16, 17 e 29, in ordine alla statuizione circa l’invalidita’ della trascrizione. La Corte di Catanzaro, secondo i ricorrenti, avrebbe mal applicato le disposizioni richiamate, e percio’ errato nel ritenere che l’immobile oggetto dell’atto di donazione del 13 giugno 1989 non fosse correttamente individuato nella relativa nota di trascrizione. Per il bene donato era stata presentata denunzia di variazione e non ancora attribuita l’identificazione catastale definitiva, sicche’ la mancata indicazione, nel Quadro “B” della nota compilata (secondo i modelli di istruzione approvati con Decreto Ministeriale 10 marzo 1995), dei dati catastali con i quali l’immobile era individuato nella formalita’ di trascrizione o iscrizione precedente, non poteva incidere sulla validita’ della trascrizione, essendo nella nota comunque riportato il numero di protocollo della denuncia presentata il 28 dicembre 1985.
Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 2665, 2659, 2826 e 2697 c.c., nonche’ l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. La sentenza impugnata, secondo i ricorrenti, avrebbe omesso di considerare le risultanze della c.t.u., espletata in primo grado, e le conclusioni del consulente tecnico di parte, entrambe allegate nel giudizio di opposizione, le quali proverebbero come il contenuto della nota di trascrizione e della richiamata denuncia di variazione fossero sufficienti ad individuare con certezza l’immobile oggetto di donazione, non essendo a tal fine indispensabili le formalita’ correlate ai dati catastali immediatamente precedenti.
2. I due motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano fondati.
La Corte d’Appello di Catanzaro (avendo affermato che l’immobile, cui si riferiva il titolo della nota di trascrizione inerente alla donazione del 2 giugno 1989, non fosse sufficientemente identificato mediante il rinvio alla denuncia di variazione n. 6243/1985, attenendo tale denuncia “unicamente all’ampliamento della palazzina” e percio’ occorrendo comunque l’indicazione dei dati catastali indicati nella formalita’ immediatamente precedente) ha deciso la questione di diritto in modo non conforme alla giurisprudenza di questa Corte, senza offrire in motivazione elementi idonei a mutare l’orientamento pure da essa richiamato.
Il precedente di questa Corte, citato nella stessa sentenza impugnata, affermava proprio che “per i fabbricati per i quali e’ stata presentata denuncia di variazione e ai quali il Catasto non ha ancora attribuito l’identificazione catastale definitiva, la mancata indicazione, nel Quadro B della nota compilata secondo i modelli approvati con D.I. 10 marzo 1995, dei dati catastali con i quali l’immobile era individuato nella formalita’ di trascrizione o iscrizione precedente, non incide sulla validita’ della trascrizione, allorche’ nella nota sia riportato il numero di protocollo della denuncia di variazione presentata per ciascun immobile” (Cass. Sez. 2, 19/10/2015, n. 21115).
Si ha riguardo, nella specie, a giudizio per opposizione di terzo, ex articolo 619 c.p.c., proposto da (OMISSIS) e (OMISSIS), donatari degli immobili oggetto delle esecuzioni forzate promosse dalla (OMISSIS) s.p.a. e dal (OMISSIS), i quali hanno dedotto di aver trascritto il 13 giugno 1989 il proprio titolo d’acquisto, costituito dalla donazione del 2 giugno 1989, anteriormente alla trascrizione dei pignoramenti eseguiti in danno della propria dante causa (OMISSIS) e fanno percio’ valere il loro diritto di nuda proprieta’ sui beni in questione al fine di sottrarre gli stessi all’espropriazione.
E’ stato accertato in fatto, in particolare, che il bene donato consistesse in una palazzina di un solo piano con lastrico solare, sita in (OMISSIS), composta da nove vani ed annesso garage ripostiglio. Nella nota di trascrizione del 13 giugno 1989 l’immobile veniva descritto come non ancora rappresentato nel N.C.E.U. del Comune di Tortora, aggiungendosi, tuttavia, che erano state presentate le relative planimetrie in data 28 dicembre 1985 all’Ufficio Tecnico Erariale di Cosenza “con denuncia di variazione n. 6243/1985”. La nota di trascrizione, pertanto, non riportava i nuovi dati catastali definitivi degli immobili, non ancora assegnati dai competenti uffici, ma indicava che era stata presentata denuncia di variazione.
La costante interpretazione degli articoli 2659 e 2665 c.c., conclude che, per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilita’ di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, in maniera che non sia nemmeno necessario esaminare il contenuto del titolo, il quale, insieme con la nota, viene depositato presso la Conservatoria dei registri immobiliari (cfr. Cass. Sez. 3, 31/08/2009, n. 18892; Cass. Sez. 2, 14/10/1991, n. 10774; anche Cass. Sez. 2, 07/06/2013, n. 14440). In particolare, in virtu’ del richiamo alle indicazioni richieste dall’articolo 2826 c.c., contenuto nell’articolo 2659 c.c., comma 1, n. 4, alla nota di trascrizione e’ attribuita la funzione di consentire la inequivoca individuazione (oltre che del titolo trascritto e dei suoi estremi soggettivi, altresi’) dei beni cui il titolo si riferisce, compresi proprio i dati di identificazione catastale, come espressamente voluto dalla L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 13 (Cass. Sez. 2, 11/08/2005, n. 16853; Cass. Sez. 3, 08/03/2005, n. 5002; Cass. Sez. 3, 11/01/2005, n. 368).
La disciplina di riferimento e’ poi completata dall’appena richiamata L. 27 febbraio 1985, n. 52, la quale introdusse il sistema informatizzato di trascrizione basato su modelli standard di redazione delle note, specificati con Decreto Ministeriale 10 marzo 1994, ed illustrati nella Circolare del Ministero delle Finanze 128/T, recante le istruzioni per la relativa compilazione dei modelli.
Come gia’ argomentava Cass. Sez. 2, 19/10/2015, n. 21115, tale Circolare del Ministero delle Finanze 128/T (dopo aver affermato al punto 2.3.4.1. che, per gli immobili aventi il codice di identificazione catastale definitivo, occorre indicare, negli appositi spazi del modello di nota, il foglio, la particella ed il subalterno), al punto 2.3.4.2.1., per i fabbricati in corso di accatastamento, ovvero, in particolare, per i fabbricati per i quali sia stata presentata denuncia di variazione ed ai quali il Catasto non abbia ancora attribuito l’identificazione catastale definitiva, richiede la descrizione degli immobili sulla nota “mediante l’indicazione del numero ed anno del protocollo….della variazione”. Per il periodo, allora, intercorrente fra la presentazione della denuncia di variazione e l’attribuzione della identificazione catastale definitiva, perche’ la nota di trascrizione adempia all’onere di contenuto di cui all’articolo 2659 c.c., comma 1, n. 4 e cosi’ consenta di individuare gli estremi essenziali del bene al quale si riferisce il titolo, e’ dunque sufficiente l’indicazione del numero e dell’anno del protocollo della denuncia di variazione, senza che sia percio’ comunque necessario, come sostenuto dalla Corte d’Appello di Catanzaro, riportare nell’apposito riquadro della medesima nota gli estremi identificativi dell’immobile nella formalita’ immediatamente precedente. Cio’ a conferma di un’ancora piu’ risalente interpretazione, secondo la quale, ai fini della trascrizione del bene alienato, l’indicazione del numero catastale e delle mappe censuarie e’ richiesta soltanto quando tali dati “esistono”, di tal che risultano soddisfatte le esigenze di individuazione del bene quando lo stesso sia sufficientemente individuato nel contratto (Cass. Sez. 2, 04/04/1981, n. 1914). Siffatta interpretazione trova conforto negli studi della dottrina, la quale osserva come nessuna norma vigente imponga che i dati catastali indicati nel titolo e nella nota di trascrizione siano gia’ acquisiti al sistema della banca dati catastale. Questa conclusione e’ stata convalidata altresi’ alla luce della mancata emanazione del decreto ministeriale che, a norma del Decreto Legge 30 dicembre 1993, n. 557, articolo 9, comma 12, convertito con modificazioni in L. 26 febbraio 1994, n. 133, avrebbe dovuto segnare l’attivazione della completa automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari, in maniera da consentire al conservatore di rifiutare, ai sensi dell’articolo 2674 c.c., di ricevere note e titoli e di eseguire la trascrizione di atti tra vivi contenenti dati identificativi degli immobili oggetto di trasferimento o di costituzione di diritti reali, non conformi a quelli acquisiti al sistema alla data di redazione degli atti stessi, ovvero, nel caso di non aggiornamento dei dati catastali, di atti non conformi alle disposizioni contenute nelle norme di attuazione del Decreto Legge 23 gennaio 1993, n. 16, articolo 2, commi 1-quinquies e 1-septies, convertito dalla L. 24 marzo 1993, n. 75.
E’ quindi piuttosto possibile inserire nella parte libera della nota di trascrizione informazioni pure diverse dagli identificativi catastali (essenzialmente allorche’ tali dati non si rivelino idonei, come quando la porzione immobiliare non sia ultimata o non risulti ancora censita o frazionata in catasto), che possano tuttavia rivelarsi utili, in un regime di pubblicita’ immobiliare su base personale, ai fini dell’opponibilita’ a terzi, nonche’ della validita’ della formalita’ eseguita, in maniera da far prevalere le esigenze della circolazione rispetto a quelle, pure rilevanti, della compiuta identificazione dei cespiti.
3. Il ricorso va dunque accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Catanzaro, che decidera’ uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo altresi’ a regolare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catanzaro.

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