In tema di condominio degli edifici l’applicabilita’ delle norme sulle distanze legali trova un limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio

Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 10 maggio 2018, n. 11287.

Le massime estrapolate:

In tema di condominio degli edifici l’applicabilita’ delle norme sulle distanze legali trova un limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, puo’ essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario, anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprieta’ sulle parti comuni (articolo 1117 c.c.) e l’insorgere del condominio, e, dall’altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitu’ a vantaggio e a carico delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell’acquisto della servitu’ per destinazione del padre di famiglia.

La titolarita’ del diritto reale di veduta costituisce una condizione dell’azione al fine di esigere l’osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all’articolo 907 c.c. e, come tale va accertata anche di ufficio dal giudice, salvo che non vi sia stata dalla controparte l’ammissione, esplicita o implicita, purche’ inequivoca, della relativa sussistenza. In materia di vedute, infatti, l’articolo 907 c.c., richiede espressamente che il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino sia stato acquistato da chi ne pretende il rispetto, vale dire della, facolta’ di esercitare l’inspectio e la prospectio in alienum dalle aperture praticate sulla parete a distanza dal confine con il fondo del vicino inferiore a quella prescritta dall’articolo 905 c.c.

Sentenza 10 maggio 2018, n. 11287

Data udienza 3 ottobre 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

Dott. CORTESI Francesco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 17301/2013 proposto da:
(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresentate e difese unitamente agli avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) in (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in qualita’ di eredi di (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)
– non intimati –
avverso la sentenza n. 701/2012 della Corte di appello di Trieste depositata il 10 dicembre 2012 e notificata il 7 maggio 2013;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 3 ottobre 2017 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to (OMISSIS)o, per parte ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato nel novembre 2006 la (OMISSIS) s.r.l. – nella qualita’ di proprietaria di alcune unita’ immobiliari inserite nel complesso condominiale (OMISSIS) – evocava, dinanzi al Tribunale di Udine, (OMISSIS) assumendo che il convenuto, proprietario dei “contigui immobili”, all’inizio dell’anno 2002 aveva aperto una finestra in violazione delle distanze dal confine di proprieta’ condominiale e ne chiedeva la condanna alla riduzione a luce.
Instaurato il contraddittorio, resisteva il convenuto asserendo la regolarita’ dell’apertura, prevista nella convenzione del 23.09.1985 intercorsa fra lui e la impresa edile (OMISSIS) s.n.c. (OMISSIS), costruttrice e originaria proprietaria dell’intera area, che aveva realizzato tutto il complesso immobiliare nel quale erano inserite anche le unita’ immobiliari della societa’ attrice; in via riconvenzionale chiedeva, altresi’, che venisse accertata l’esistenza di un rapporto di condominio fra la sua proprieta’ e quella originariamente acquistata dalla (OMISSIS), per cui estendeva il contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari del Condominio (OMISSIS), aventi causa da detta ultima societa’.
Il giud (OMISSIS) adito, con sentenza non definitiva n. 1207 del 2009, riservata alla decisione definitiva la esatta individuazione delle parti comuni e la formazione delle tabelle millesimali, in accoglimento della domanda riconvenzionale, rigettata quella attorea, accertava l’esistenza di un unico condominio, costituito gia’ con la convenzione e di fatto realizzato dall’impresa costruttr (OMISSIS).
In virtu’ di rituale impugnazione interposta dalla (OMISSIS) s.r.l., la Corte di appello di Trieste, nella resistenza degli eredi di (OMISSIS), deceduto nel corso del giudizio, (OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS), nonche’ della (OMISSIS) s.n.c., rimasti contumaci i condomini del complesso (OMISSIS), respingeva il gravame e per l’effetto confermava la decisione di primo grado.
A sostegno della decisione adottata la corte territoriale evidenziava che dalla c.t.u. espletata era emerso che nessuna nuova apertura costituente veduta diretta era stata realizzata dal convenuto, essendosi lo stesso limitato a collocare una vetrata e un serramento in corrispondenza di una apertura gia’ esistente, come da progetto e da concessione edilizia. Ne’ assumeva al riguardo incidenza la convenzione del 23.09.1985, trattandosi di diritto che ineriva ad una situazione di comproprieta’, come tale imprescrittibile, argomentazione non impugnata dall’appellante. Aggiungeva che comunque la deroga alle distanze legali nell’apertura della veduta era stata concordata proprio con la convenzione intercorsa fra il (OMISSIS) e l’ (OMISSIS), appaltatrice e originaria acquirente del terreno su cui era stato realizzato il complesso condominiale in questione; convenzione che peraltro aveva dato luogo alla nascita di un condominio, che non richiedeva un formale atto costitutivo.
Del resto la mancata trascrizione della convenzione non faceva venire meno la natura condominiale del complesso immobiliare, per essere la trascrizione finalizzata a dirimere conflitti fra piu’ acquirenti dello stesso immobile, non ricorrente nella specie, senza esplicare influenza sulla sostanza o sulla validita’ dell’atto.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la originaria societa’ attrice, sulla base di quattro motivi, cui hanno resistito le eredi del (OMISSIS) con controricorso, mentre non ha svolto difese l’intimata (OMISSIS) s.n.c., ne’ i restanti condomini, neanche intimati.
In prossimita’ della pubblica udienza parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

Preliminarmente va rilevato che la notificazione del ricorso per cassazione non e’ stata neanche tentata nei confronti dei condomini del Condominio (OMISSIS) ( (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)
Venendo al merito del ricorso, con il primo motivo la societa’ ricorrente denuncia – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., oltre ad omesso esame di un fatto rilevante ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per avere la corte territoriale ravvisato la costituzione di un unico complesso condominiale nella convenzione del settembre 1985. In particolare, avrebbe ritenuto che la disciplina del condominio negli edifici possa essere oggetto di pattuizione, nel senso che le parti possano stipulare un atto che disponga l’applicabilita’ della disciplina del condominio a situazioni concrete che prescindano dalla sussistenza, in termini fattuali, della fattispecie di cui all’articolo 1117 c.c.. Aggiunge la ricorrente che la convenzione in questione aveva natura meramente obbligatoria (non aveva dunque effetti reali, come invece avrebbe avuto la prima vendita) e neppure vi sarebbero gli estremi di un Condominio ma, semmai, di un Supercondominio – pur se si volessero attribuire effetti costitutivi alla pattuizione – in quanto l’intenzione dei contraenti era quella di affermare che le costruzioni sui due lotti di terreno sarebbero rimaste di proprieta’ singolare. Se si fosse trattato di un supercondominio, poi, la disciplina del condominio avrebbe interessato solo le proprieta’ comuni a tutti ed avrebbe consentito di affermare l’integrita’ e l’unicita’ del Condominio (OMISSIS), coesistendo con la proprieta’ (OMISSIS). Cio’ comporterebbe la necessita’ di formare due tabelle millesimali, una per le parti comuni e l’altra, interna, per il vero ed unico Condominio.
Il motivo e’ privo di pregio.
La Corte di merito ha scrutinato la questione della esistenza fattuale del condominio, esaminandola adeguatamente, sia pure in modo sintetico, ma comunque esente da vizi logici, delibando le censure proposte e rigettandole argomentatamente. Il giudice del gravame, infatti, ha confermato la esistenza del Condominio deducendo la circostanza “ipso iure et facto”, secondo l’accezione fattuale e giuridica delineata da questa Corte (ex multis, Cass. n. 17332 del 2011), precisando che, peraltro, siffatto convincimento corrispondeva alle previsioni di cui alla convenzione “con la quale il (OMISSIS), originario proprietario, aveva promesso di vendere alla (OMISSIS) un terreno, rimanendo proprietario di altro limitrofo, mentre la (OMISSIS) si era impegnata a costruire, su entrambi i terreni, un complesso edilizio che avrebbe dovuto formare, con quello rimasto di proprieta’ del (OMISSIS), un unico Condominio, pur rimanendo della esclusiva proprieta’ della (OMISSIS) e del (OMISSIS) i due blocchi da cielo a terra”.
E’ opportuno ricordare al riguardo che questa Sezione (Cass. 7 aprile 2015 n. 6923) ha statuito che in tema di condominio degli edifici l’applicabilita’ delle norme sulle distanze legali trova un limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, puo’ essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario, anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprieta’ sulle parti comuni (articolo 1117 c.c.) e l’insorgere del condominio, e, dall’altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitu’ a vantaggio e a carico delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell’acquisto della servitu’ per destinazione del padre di famiglia (in tal senso v. anche giurisprudenza risalente: Cass. n. 139 del 1985). Ne consegue che le considerazioni della ricorrente circa la natura meramente obbligatoria della convenzione invocata dalla controparte risultano del tutto fuori quadro, per avere la corte territoriale tenuto conto che nel momento in cui la societa’ costruttrice, originaria unica proprietaria dell’edificio, aveva assegnato gli appartamenti acquistati in proprieta’ alle parti in giudizio, l’apertura della veduta in questione era stata gia’ realizzata (circostanza pacifica in causa), sicche’ al momento in cui con la alienazione delle singole unita’ immobiliari era sorto il Condominio (OMISSIS), gia’ esisteva l’asservimento a carico dell’appartamento dell’attrice determinato dalla presenza delle vedute in questione; pertanto, la costituzione della servitu’ avrebbe trovato fonte – in virtu’ della mera esistenza delle opere – nella destinazione del padre di famiglia ex articolo 1062 c.c., dovendo qui ricordarsi che, ai fini della costituzione della servitu’ per destinazione del padre di famiglia, e’ necessaria la sussistenza dell’opera di asservimento, visibile e permanente, nel momento dell’alienazione dei fondi da parte dell’unico originario proprietario.
Evidentemente del tutto irrilevante e’ la situazione dei luoghi prevista dalla progettazione, in assenza di una specifica previsione nel singolo atto di acquisto volto ad escludere la servitu’ di veduta, cosi’ come la eventuale circostanza che sia stato il convenuto a richiedere la realizzazione dell’apertura quando la (OMISSIS) s.n.c. era comunque ancora proprietaria degli appartamenti delle parti.
Quanto poi alla deduzione di parte ricorrente della esistenza al piu’ di un supercondominio, e’ questione non accertata dalla sentenza non definitiva, venendo rimessa la natura dell’ente di gestione ad una fase di accertamento successiva, per l’individuazione delle parti comuni e delle tabelle millesimali.
A tanto deve aggiungersi che il motivo tende in sostanza ad una rivalutazione del merito della causa, preclusa in questa sede.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la ulteriore violazione e/o la errata applicazione dell’articolo 1117 c.c., nonche’ degli articoli 2702, 2703, 2704 e 2643 c.c., oltre ad omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti, insiste sulla natura meramente obbligatoria della convenzione de qua stante l’omessa trascrizione della stessa, che non ineriva alla mera opponibilita’ tra piu’ aventi causa da un medesimo dante causa, bensi’ alla opponibilita’ nei confronti dei terzi, quale appunto la (OMISSIS) s.r.l.. La trascrizione avrebbe costituito l’adempimento necessario per portare i terzi contraenti a conoscenza dell’atto. Peraltro l’atto in questione reca la sottoscrizione di un soggetto di cui non sarebbero stati chiariti neanche i dati anagrafici.
Anche il secondo mezzo non puo’ trovare ingresso.
Va osservato che l’unica questione che risulta essere stata dedotta quale motivo di appello riguardava l’inopponibilita’ della convenzione alla (OMISSIS), perche’ non trascritta, non anche l’autenticita’ delle sottoscrizioni, ne’ la certezza della data, per cui nessun dovere spettava alla corte territoriale di pronuncia al riguardo, in quanto costituivano questioni nuove.
Inoltre la (OMISSIS) s.r.l. aveva acquistato le unita’ immobiliari dalla (OMISSIS) s.n.c., che era a sua volta condomina, attraverso (OMISSIS), di alcune opere (scale e corridoio) in virtu’ della realizzazione dei manufatti previsti nella convenzione del 23.09.1985. Se ne deve trarre la conseguenza che non ricorre nella specie l’ipotesi del conflitto tra acquisti provenienti dallo stesso dante causa, risolvibile in base alla trascrizione.
Con il terzo motivo la ricorrente insiste nella violazione e/o nella falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., oltre ad omesso esame di fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti, in merito alla questione della proprieta’ della scala di accesso al corpo di fabbrica confinante con la proprieta’ del (OMISSIS) che, secondo il Tribunale, doveva ritenersi comune anche al (OMISSIS); la stessa convenzione affermava che l’immobile (e quindi anche le scale) costruito sul mappale (OMISSIS) sarebbe dovuto restare di proprieta’ della sola (OMISSIS). Si fa poi diffuso riferimento ai pianerottoli di cui pero’ la sentenza impugnata ha omesso ogni considerazione e si invocano, a conferma dei propri assunti, le tabelle millesimali che pero’ hanno formato oggetto del prosieguo del giudizio.
Pure non fondato e’ il terzo motivo.
Innanzitutto va rilevato che la ricorrente non trascrive il contenuto della convenzione del 23.09.1985, ne’ le argomentazioni svolte nell’elaborato peritale dall’ausiliario del giudice ovvero il tenore del rogito notarile del 17.03.1999 – del quale, peraltro, non chiarisce neanche l’avvenuta produzione nel corso del giudizio – sicche’ ogni questione relativa all’interpretazione di detti documenti resta preclusa in questa sede.
Inoltre la (OMISSIS) non tiene conto che la corte di merito ha evidenziato che la individuazione delle parti comuni avrebbe formato oggetto di pronunciamento che in primo grado era stato rimesso alla sentenza definitiva, ragione per la quale non era necessaria alcuna pronuncia sulle singole circostanze dedotte. Detta argomentazione non ha formato oggetto di una specifica critica da parte della ricorrente.
Infine la ricorrente invoca, a conferma dei propri assunti, le tabelle millesimali che pero’, anche queste, hanno formato oggetto del prosieguo del giudizio.
Con il quarto ed ultimo motivo la ricorrente nel denunciare la violazione degli articoli 1117, 901, 905 e 907 c.c., in merito alla veduta, contesta, quanto alla preesistenza, quello che la Corte ha dedotto dalla lettura della CTU, in quanto sostiene che le stesse circostanze avrebbero dovuto essere provate da controparte.
Non miglior sorte merita l’ultimo motivo.
La corte territoriale – modificando la motivazione resa dal Tribunale a sostegno della legittimita’ della veduta, non facendo piu’ leva sul fatto che l’opera si affacciasse su area cortilizia comune – ha accertato che l’opera, attraverso la quale il (OMISSIS) esercitava il diritto di veduta, era stata prevista nella pattuizione del 23.09.1985 e realizzata conformente ad essa ed al progetto assentito, non essendo stata creata (ex novo) dal (OMISSIS) con la mera apposizione di vetrate e di serramento, avvenuta solo di recente.
Si tratta di una valutazione di puro merito, che riguarda la intera struttura del complesso immobiliare, che puo’ essere sindacata in sede di legittimita’ solo quale vizio di motivazione.
Del resto il giudice del gravame ha fatto buon governo del principio affermato da questa Corte secondo cui la titolarita’ del diritto reale di veduta costituisce una condizione dell’azione al fine di esigere l’osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all’articolo 907 c.c. e, come tale va accertata anche di ufficio dal giudice, salvo che non vi sia stata dalla controparte l’ammissione, esplicita o implicita, purche’ inequivoca, della relativa sussistenza. In materia di vedute, infatti, l’articolo 907 c.c., richiede espressamente che il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino sia stato acquistato da chi ne pretende il rispetto, vale dire della, facolta’ di esercitare l’inspectio e la prospectio in alienum dalle aperture praticate sulla parete a distanza dal confine con il fondo del vicino inferiore a quella prescritta dall’articolo 905 c.c. (Cass. Sez. Un. n. 11489 del 2002 e Cass. n. 3859 del 1988; v. successivamente Cass. n. 11956 del 2009 e Cass. n. 4192 del 2017).
Inoltre, per completezza argomentativa, occorre osservare che il giudice ha l’obbligo di rilevare d’ufficio l’esistenza di una norma di legge idonea ad escludere, alla stregua delle circostanze di fatto gia’ allegate ed acquisite agli atti di causa, il diritto vantato dalla parte, e cio’ anche in grado di appello, senza che su tale obbligo possa esplicare rilievo la circostanza che in primo grado le questioni controversie abbiano investito altri e diversi profili di possibile infondatezza della pretesa, atteso che la disciplina legale inerente al fatto giuridico costitutivo del diritto e’ di per se’ sottoposta al giudice di grado superiore, senza che vi ostino i limiti dell’effetto devolutivo dell’appello.
In conclusione, il ricorso va rigettato.
Ne consegue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dai controricorrenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.
Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente alla rifusione in favore dei controricorrenti delle spese di legittimita’ che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misure del 15% e agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

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