In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente

Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 10 maggio 2018, n. 11320

Le massime estrapolate:

In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione, sicche’ deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest’ultima. Ne consegue che, qualora tale normativa sia diversa da quella prevista per la costruzione originaria, il preveniente non potra’ sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione, non trovando applicazione il criterio della prevenzione, che – nel caso di costruzione sul confine – impone a colui che edifica per primo di costruire in corrispondenza della stessa linea di confine su cui ha innalzato il piano inferiore oppure a distanza non inferiore a quella legale, in modo da non costringere il prevenuto ad elevare a sua volta un immobile a linea spezzata.
Fermo restando che le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro o dai confini dei fondi appartengono alla categoria delle norme integrative del codice civile (che, se violate, conferiscono al vicino la facolta’ di ottenere la riduzione in pristino), nel caso in cui lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l’obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine ovvero tra le costruzioni, tale nuova disciplina, integrativa di quella codicistica, vincola anche il preveniente, che e’ cosi’ tenuto, se vuole sopraelevare, alla osservanza della diversa distanza stabilita senza alcuna facolta’ di allineamento (in verticale) alla originaria preesistente costruzione, a meno che la normativa regolamentare non preveda una espressa eccezione in proposito. In siffatta evenienza, quindi, in difetto di una norma regolamentare in deroga, e’ da escludere il diritto a sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione ed e’ del tutto irrilevante che i preesistenti edifici siano stati realizzati in aderenza, dovendosi osservare la prescritta distanza dal confine sancita dalla nuova normativa regolamentare in via inderogabile e senza alcuna eccezione in proposito.
In tema di distanze nelle costruzioni, solo quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non puo’ dolersi della costruzione da parte del proprietario dell’altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, tenuto conto che l’articolo 873 c.c. trova applicazione soltanto con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente.

Ordinanza 10 maggio 2018, n. 11320

Data udienza 16 marzo 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. PENTA Andrea – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 117/2015 R.G. proposto da:
(OMISSIS), residente in (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)); (OMISSIS), residente in (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)); (OMISSIS), residente in (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)); (OMISSIS), residente in (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)); (OMISSIS), residente in (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)); (OMISSIS), residente in (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)); tutti difesi e rappresentati in giudizio dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio eletto presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), nato a (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentato e difeso dagli Avv.ti (OMISSIS), con studio in (OMISSIS), e (OMISSIS), con studio in (OMISSIS), il secondo anche domiciliatario, con poteri disgiunti, come da procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 2239/2014 della Corte d’Appello di Venezia, depositata il 3.10.2014, non notificata;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/03/2018 dal Consigliere Dott. Andrea Penta.

RITENUTO IN FATTO

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) depositavano, in data 13.01.2005, presso il Tribunale di Vicenza, sezione distaccata di Schio, ricorso per la reintegrazione e manutenzione nel possesso ex art 703 c.p.c., con il quale lamentavano che (OMISSIS), proprietario del fondo confinante al loro, aveva iniziato a costruire, nel novembre del 2004, sul proprio fondo (mappali (OMISSIS)), una costruzione, con sopraelevazione delle mura di confine, senza il loro consenso, a distanza inferiore a metri 5 dal confine, distanza minima prevista dall’articolo 5 del Regolamento edilizio di Thiene.
I ricorrenti chiedevano che il giudice adito volesse ordinare al convenuto la loro reintegrazione o manutenzione nel possesso, mediante rimessione in pristino dei manufatti, imponendo al (OMISSIS) di demolire i muri e i volumi realizzati a seguito della sopraelevazione delle opere murarie preesistenti, perche’ eretti sul confine senza la prescritta loro autorizzazione, come previsto dall’articolo 5 del regolamento del Comune di Thiene.
Il convenuto si costituiva in giudizio, evidenziando che i ricorrenti erano comproprietari di edifici facenti parte del piano di recupero, di iniziativa pubblica, del Comune di Thiene, denominato “(OMISSIS)” di via (OMISSIS), come pure il suo edificio oggetto di intervento edilizio.
Eccepiva altresi’ che l’articolo 5 del regolamento edilizio del Comune di Thiene prevedeva, per la zona territoriale omogenea del centro storico, nell’ambito della quale erano ubicati gli immobili delle parti, una disciplina speciale che gli consentiva di costruire.
Escussi sommari informatori, il giudice adi’to, con ordinanza del 23.05.2005, rigettava l’istanza cautelare, condividendo le difese dei convenuto.
All’esito della fase di merito, il giudice di primo grado, con sentenza n. 184/10 depositata in data 10.05.2010, ribaltando il precedente provvedimento, ordinava a (OMISSIS) di demolire, a proprie spese, le costruzioni realizzate in sopraelevazione rispetto all’edificio preesistente alla ristrutturazione a distanza inferiore a quella legale (5 metri) rispetto ai confini con i mappali di proprieta’ degli attori.
Con atto di citazione d’appello notificato il 4.4.2011 (OMISSIS) impugnava tale sentenza.
Gli appellati si costituivano, chiedendo il rigetto del gravame.
Con sentenza del 3.10.2014 la Corte d’appello di Venezia, in accoglimento del gravame, rigettava le domande attoree.
Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), sulla base di un solo motivo. (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
In prossimita’ dell’udienza i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con la prima censura del primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’articolo 873 c.c. e articolo 5 Reg. ed. del Comune di Thiene (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per non aver, a loro dire, la corte territoriale correttamente applicato la normativa sulle distanze, il principio di specialita’ tra le norme urbanistiche disciplinanti la fattispecie e quello di gerarchia delle fonti di cui all’articolo 4 preleggi.
In particolare, i ricorrenti sostengono che: a) ad una sopraelevazione che comporti una variazione della tipologia dell’edificio preesistente andrebbero applicate le regole concernenti le nuove costruzioni; b) l’articolo 873 c.c. consente agli strumenti urbanistici di stabilire distanze maggiori (e non gia’ inferiori) ai tre metri; c) in base alla gerarchia delle fonti, le norme del codice civile debbono prevalere su quelle disposte dagli enti locali; d) l’articolo 873 c.c. consente la costruzione a confine di edifici con pareti cieche solo se le costruzioni sono “unite o aderenti”; e) in caso di mancato rispetto della distanza di cinque metri dal confine prescritta dall’articolo 5, seconda parte, del R.E. del Comune di Thiene, il titolare del permesso a costruire avrebbe dovuto previamente ottenere l’autorizzazione del confinante “registrata e trascritta”; f) non e’ ammissibile la deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici generali in tema di distanze tra costruzioni.
1.1. Il motivo e’, per quanto di ragione, fondato.
L’iter logico della decisione adottata dalla corte d’appello e’ il seguente:
1) l’articolo 5 del Regolamento edilizio del Comune di Thiene, nella formulazione applicabile ratione temporis, prevedeva, nella prima parte, con riferimento alle “distanze minime tra i fabbricati” ed agli interventi nella zona del centro storico, oltre all’equiparazione tra la sopraelevazione di edifici ed i volumi degli edifici esistenti, la possibilita’ di deroga contenuta nel P.R.G.;
2) l’articolo 13 delle N.T.A. del Comune di Thiene, sempre con riferimento al centro storico, prescriveva, nel caso di ampliamenti di edifici, il rispetto de”gli allineamenti desumibili dallo strumento urbanistico”;
3) la cartografia del regolamento attuativo del P.R.G. di Thiene prevedeva espressamente l’allineamento a confine dell’edificio;
4) il Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968 consente distanze inferiori rispetto a quelle indicate nel caso di “gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati (…) con previsioni planivolumetriche”;
5) dal canto suo, il menzionato articolo 5 prevedeva espressamente che la norma che prescriveva la distanza minima degli edifici dal confine o tra di loro potesse essere derogata per quelli regolati dagli strumenti attuativi;
6) il piano di recupero di iniziativa del Comune di Thiene denominato “(OMISSIS)” aveva regolato gli edifici della zona in cui si trovano le abitazioni delle parti, prevedendo la sopraelevazione della parte di edificio del (OMISSIS) per allinearlo al confine con altri edifici preesistenti;
7) avuto riguardo all’articolo 873 c.c., regolante le distanze tra edifici, la norma consente, secondo la corte, al proprietario di costruire edifici con pareti cieche fino al confine (qualora i regolamenti locali non stabiliscano una distanza maggiore).
Per il giudice di primo grado (la cui soluzione e’ condivisa dai ricorrenti) non si applicherebbe, invece, la prima parte dell’articolo 5 (ma la seconda, dedicata alle “distanze minime dei fabbricati dai confini di proprieta’”), in quanto un manufatto, in relazione al quale imporre la distanza rispetto ad un altro, mancherebbe prima della sopraelevazione e, comunque, alla sopraelevazione comportante una variazione della tipologia dell’edificio preesistente andrebbero applicate le regole concernenti le nuove costruzioni.
1.2. Orbene, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione, sicche’ deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest’ultima (Sez. 2, Sentenza n. 9646 del 11/05/2016). Ne consegue che, qualora tale normativa sia diversa da quella prevista per la costruzione originaria, il preveniente non potra’ sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione, non trovando applicazione il criterio della prevenzione, che – nel caso di costruzione sul confine – impone a colui che edifica per primo di costruire in corrispondenza della stessa linea di confine su cui ha innalzato il piano inferiore oppure a distanza non inferiore a quella legale, in modo da non costringere il prevenuto ad elevare a sua volta un immobile a linea spezzata (Sez. 2, Sentenza n. 400 del 12/01/2005).
Parimenti, fermo restando che le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro o dai confini dei fondi appartengono alla categoria delle norme integrative del codice civile (che, se violate, conferiscono al vicino la facolta’ di ottenere la riduzione in pristino), nel caso in cui lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l’obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine ovvero tra le costruzioni, tale nuova disciplina, integrativa di quella codicistica, vincola anche il preveniente, che e’ cosi’ tenuto, se vuole sopraelevare, alla osservanza della diversa distanza stabilita senza alcuna facolta’ di allineamento (in verticale) alla originaria preesistente costruzione, a meno che la normativa regolamentare non preveda una espressa eccezione in proposito (Sez. 2, Sentenza n. 8420 del 27/05/2003; Sez. 2, Sentenza n. 8989 del 03/07/2001). In siffatta evenienza, quindi, in difetto di una norma regolamentare in deroga, e’ da escludere il diritto a sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione ed e’ del tutto irrilevante che i preesistenti edifici siano stati realizzati in aderenza, dovendosi osservare la prescritta distanza dal confine sancita dalla nuova normativa regolamentare in via inderogabile e senza alcuna eccezione in proposito (Sez. 2, Sentenza n. 200 del 08/01/2001).
1.3. Orbene, nel caso di specie, alla luce del regolamento edilizio vigente nel Comune di Thiene all’epoca di realizzazione della sopraelevazione (cfr. pag. 7 del ricorso), per quanto riguarda le “Distanze minime tra i fabbricati”, era prescritto, con riferimento agli edifici situati nel centro storico, il rispetto delle distanze “non (…) inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati esistenti, salvo diversa indicazione del P.R.G. o del S.U.A.”, ma limitatamente gli “interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia” (articolo 5, prima parte, lettera a), e per gli interventi operate in altre zone “la distanza minima pari all’altezza del fronte del fabbricato piu’ alto, mai comunque inferiore a m. 10,00, (…)” (articolo 5, prima parte, lettera b).
Viceversa, in relazione alle “Distanze minime dei fabbricati dai confini di proprieta’”, il medesimo articolo 5, seconda parte, lettera a), prescriveva, quanto al centro storico, una distanza non inferiore a mt. 5,00, consentendo “la costruzione di edifici a confine di proprieta’ o a distanze inferiori a quelle prescritte, se vi e’ l’autorizzazione del confinante registrata e trascritta”.
Pertanto, la previsione concernente il rispetto di una distanza non inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati esistenti, “salvo diversa indicazione del P.R.G.”, era espressamente limitata agli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.
In particolare, per quanto la disposizione fosse scritta in modo equivoco, perche’ nell’incipit (“Le distanze minime tra fabbricati, loro sopraelevazioni o ampliamenti, per le diverse z.t.o., sono le seguenti: (…)”) sembrava riferirsi indifferentemente alle sopraelevazioni o agli ampliamenti, nella seconda parte (lettera a) e’ evidente che la deroga era limitata ai soli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, dovendosi, invece, ritenere possibili sopraelevazioni esclusivamente nelle altre Z.T.O., nel rispetto delle distanze prescritte nella lettera b).
La conclusione sopra esposta e’ avvalorata dalla modifica apportata in sede di variante al regolamento edilizio in data 22.9.2014 (cfr. pag. 9 del ricorso), alla cui stregua, se da un lato, e’ stata eliminata di fatto la previsione concernente una distanza minima dai confini (prevedendo ora, quanto al centro storico, che, salvo diversa indicazione del P.R.C. e del P.U.A., le distanze degli edifici dai confini di proprieta’ sono regolate dagli articoli 873 c.c. e ss.), determinando un fenomeno di jus superveniens piu’ favorevole per il costruttore, dall’altro lato, e’ stato chiarito, con riferimento alle distanze tra fabbricati ed al centro storico, che la possibile deroga contenuta nel P.R.C. o nel P.U.A. vale solo per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, laddove per quelli di nuova costruzione (quale deve ritenersi una sopraelevazione) occorre osservare la distanza prescritta dall’articolo 873 c.c..
In quest’ottica, la prescrizione, introdotta a seguito della menzionata variante, secondo cui gli interventi di nuova costruzione devono rispettare le distanze previste dall’articolo 873 c.c., e’ solo esplicativa.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, in data 12.5.2014 il Consiglio Comunale di Thiene ha emanato la Delib. n. 149 al solo fine di offrire, quanto alla disciplina delle distanze tra fabbricati, una interpretazione autentica dell’articolo 5, sicche’ la separata regolamentazione degli interventi di nuova costruzione non puo’ non avere efficacia retroattiva.
Del resto, con riferimento alle nuove costruzioni, quali devono considerarsi le sopraelevazioni, nei centri storici ove vige il generale divieto di nuove edificazioni e’ previsto, come nel caso di specie, solo che le distanze tra gli edifici interessati da interventi di ristrutturazione e di risanamento conservativo non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i preesistenti volumi edificati (Sez. 2, Sentenza n. 3739 del 15/02/2018).
1.3.1. E’ poi evidente che, una volta individuata come applicabile la disciplina generale contenuta nell’articolo 873 c.c. (che richiede una distanza non minore di tre metri), la stessa potrebbe solo essere resa piu’ rigorosa dalle disposizioni dei regolamenti locali, essendosi al cospetto di una disciplina delle distanze tra fabbricati che e’ diretta a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati, (Sez. 2, Sentenza n. 4967 del 12/03/2015).
In quest’ottica, la Corte d’appello di Venezia, cui la causa andra’ rimessa, dovra’ altresi’ considerare che, in tema di distanze nelle costruzioni, solo quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non puo’ dolersi della costruzione da parte del proprietario dell’altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, tenuto conto che l’articolo 873 c.c. trova applicazione soltanto con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente (Sez. 2, Sentenza n. 7183 del 10/05/2012).
2. Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell’articolo 92 c.p.c., per aver la corte di merito posto a loro carico le spese di entrambi i gradi del giudizio di merito, nonostante la questione oggetto di controversia non fosse di facile ed univoca interpretazione e nel corso del giudizio d’appello fosse sopravvenuto un factum principis (vale a dire, la modifica dell’articolo 5 R.E. del Comune di Thiene, nella parte in cui esonerava il titolare del permesso di costruire dall’obbligo di ottenere l’autorizzazione del confinante “registrata e trascritta” in caso di edificazioni realizzate a distanza inferiore a 5 metri dal confine).
2.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del precedente.
3. In definitiva, il ricorso e’ meritevole di accoglimento con riferimento al primo motivo.
La sentenza va, pertanto, cassata, con conseguente rinvio della causa, anche ai fini delle spese del presente grado di giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia, affinche’, alla luce della normativa individuata come applicabile nella fattispecie concreta (articolo 873 c.c., in combinato disposto con l’articolo 5, prima parte, lettera a, del regolamento edilizio del Comune di Thiene, nella formulazione successiva alla variante), individui se ed entro quali limiti la sopraelevazione realizzata dal (OMISSIS) abbia violato la distanza codicistica prescritta.
P.Q.M.

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