Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene

Corte di Cassazione, sezione terza civile, Sentenza 21 agosto 2018, n. 20848.

La massima estrapolata:

Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), l’inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l’assoluta impossibilità di ottenerli.

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La locazione

Sentenza 21 agosto 2018, n. 20848

Data udienza 22 maggio 2018

REPUBBLICA ITALIANA

N NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

Dott. DI FLORIO Antonella – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 23477/2016 proposto da:
(OMISSIS) SRL, IN LIQUIDAZIONE, in persona del legale rappresentante pro tempore liquidatore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL, in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 137/2016 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 16/03/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2018 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SOLDI Anna Maria, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza resa in data 16/3/2016, la Corte d’appello di Cagliari ha confermato la decisione con la quale giudice di primo grado, in accoglimento della domanda proposta dalla (OMISSIS) s.r.l., ha dichiarato risolto, alla scadenza del 3/4/2013, il contratto di affitto di ramo di azienda intercorso tra la (OMISSIS) s.r.l. e l’affittuaria (OMISSIS) s.r.l., con la condanna di quest’ultima al pagamento, in favore della societa’ concedente, delle somme dalla prima contrattualmente dovute e non corrisposte.
2. A fondamento della decisione assunta, tra le restanti argomentazioni, la corte territoriale ha evidenziato l’infondatezza della domanda di accertamento della nullita’ del contratto originariamente proposta dalla societa’ affittuaria, in ragione del mancato ottenimento del certificato di prevenzione incendi da parte della concedente, essendo risultato che la (OMISSIS) s.r.l. disponesse regolarmente (sia pure in via provvisoria) dei titoli abilitativi a tal fine previsti dalla legge, ne’ essendo intervenuto, fino alla data di scadenza del contratto di affitto, alcun provvedimento amministrativo suscettibile di impedire o di limitare l’esercizio dell’azienda concessa in godimento.
3. Sotto altro profilo, nessun ulteriore inadempimento avrebbe potuto imputarsi alla responsabilita’ contrattuale della societa’ concedente, non avendo la (OMISSIS) s.r.l. fornito alcuna prova idonea ad attestarne il riscontro.
4. Avverso la sentenza d’appello, la (OMISSIS) s.r.l. propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione.
5. La (OMISSIS) s.r.l. resiste con controricorso, cui ha fatto seguito il deposito di ulteriore memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, la societa’ ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli articoli 1346 e 1418 c.c.; del Decreto Ministeriale 9 aprile 1994, articolo 1 e ss.; del Decreto Legge n. 411 del 2001, articolo 3; del Decreto Legge n. 266 del 2004, articolo 14; del Decreto Legge n. 300 del 2006, articolo 3; del Decreto Legge n. 78 del 2009, articolo 23; del Decreto Legge n. 216 del 2011, articolo 15; del Decreto del Presidente della Repubblica n. 151 del 2011; del Decreto Legge 30 dicembre 2013, articolo 11, (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di rilevare la nullita’ del contratto di affitto di ramo d’azienda oggetto del giudizio per violazione di norme imperative, con particolare riguardo alla violazione delle norme imposte dalle fonti normative richiamate, riferite agli obblighi di adeguamento delle strutture alberghiere alle esigenze di sicurezza connesse alla prevenzione antincendio, avendo la (OMISSIS) s.r.l. concesso in affitto un compendio aziendale insuscettibile d’essere utilizzato in ragione della mancata ottemperanza alle prescrizioni di sicurezza d’indole imperativa nella specie richiamate.
2. Con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 1453 e ss., e dell’articolo 1586 c.c., (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale omesso di rilevare i gravi inadempimenti in cui era incorsa la societa’ concedente in relazione al mancato assolvimento degli obblighi assunti in sede contrattuale, tanto con riguardo all’adeguamento della struttura alberghiera concessa in affitto in relazione alla normativa antincendio, quanto in relazione agli scarichi delle acque reflue e all’eliminazione dei residui difetti dell’albergo e del ristorante, in tal modo impedendo alla societa’ affittuaria il godimento integrale e completo del bene concesso in affitto in conformita’ agli accordi originariamente intercorsi tra le parti.
3. Dev’essere preliminarmente disatteso il rilievo sollevato dalla (OMISSIS) s.r.l. con la memoria depositata ex articolo 378 c.p.c., in relazione alla pretesa sopravvenuta rinuncia della (OMISSIS) s.r.l. all’odierno ricorso a seguito dell’avvenuta cancellazione di quest’ultima societa’ dal registro delle imprese in epoca successiva alla costituzione della stessa nel presente giudizio di legittimita’.
4. Al riguardo, osserva il Collegio come le circostanze dedotte dalla (OMISSIS) s.r.l. con la memoria indicata valgano a introdurre un tema d’indagine, funzionale all’eventuale valutazione dell’effettiva rinuncia al ricorso, il cui riscontro non appare adeguatamente esercitabile sulla base della documentazione prodotta in questa sede unitamente alla memoria ex articolo 378 c.p.c., trattandosi di documentazione riferita, non gia’ al riconoscimento della legittimazione della parte, bensi’ all’asserita avvenuta rinuncia implicita al ricorso: questione di fatto di per se’ non comprovabile, per la prima volta, in sede di memoria ex articolo 378 c.p.c..
5. Nel merito, entrambi i motivi – congiuntamente esaminabili in ragione dell’intima connessione delle questioni dedotte – sono infondati.
6. Con riguardo alla censura sollevata in relazione alla pretesa nullita’ per violazione di norme imperative del contratto di affitto di ramo d’azienda oggetto dell’odierno giudizio (per avere la (OMISSIS) s.r.l. concesso in affitto un compendio aziendale asseritamente insuscettibile d’essere utilizzato, in ragione della mancata ottemperanza, da parte della societa’ concedente, alle prescrizioni di sicurezza d’indole imperativa richiamate in ricorso), osserva il Collegio di dover riaffermare il principio (stabilmente consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, con riferimento alla disciplina dettata dalla legge in materia di locazione di immobili ad uso commerciale) in forza del quale il mancato conseguimento di un’abilitazione o di un’autorizzazione amministrativa all’esercizio dell’attivita’ imprenditoriale connessa all’uso dell’azienda concessa in affitto non determini alcuna nullita’ del contratto di affitto, valendo in ipotesi a giustificare il solo riconoscimento dell’eventuale inadempimento del concedente in relazione agli impegni contrattualmente assunti al fine di ottenere i provvedimenti amministrativi abilitativi o autorizzativi, ovvero in relazione all’intrinseca inidoneita’ della cosa concessa in affitto ad ottenere detti provvedimenti.
7. Sul punto, varra’ richiamare (in chiave analogica) il principio alla stregua del quale, nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo convenzionalmente destinati a un’attivita’ il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilita’ dello stesso e sua idoneita’ all’esercizio di un’attivita’ commerciale), l’inadempimento del locatore puo’ configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, si’ da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l’esercizio lecito dell’attivita’ del conduttore conformemente all’uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorche’ il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l’assoluta impossibilita’ di ottenerli (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016 (Rv. 641148 – 01).
8. Tale principio si muove nel solco dell’ormai prevalente giurisprudenza di questa Corte, secondo cui, nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore e’ inadempiente ove non abbia ottenuto – in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto – le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarita’ del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilita’ e la sua idoneita’ all’esercizio di un’attivita’ commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all’adozione di tali atti e all’esercizio dell’attivita’ del conduttore in conformita’ all’uso pattuito (Sez. 3, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014, Rv. 631823 – 01).
9. Nel caso di specie, peraltro, prima ancora di considerare la questione dell’eventuale sottrazione della societa’ concedente agli obblighi contrattuali dalla stessa assunti, la corte territoriale ha espressamente sottolineato come, dal punto di vista amministrativo, nessuna limitazione fosse stata imposta all’esercizio dell’attivita’ connessa all’azienda affittata, avendo la corte d’appello evidenziato come il certificato di prevenzione incendi (seppur provvisorio) avesse in ogni caso coperto l’intero periodo di vigenza del contratto di affitto, essendo intervenuto, il primo provvedimento (parzialmente) interdittivo dell’autorita’ amministrativa, solo a seguito della cessazione del rapporto contrattuale per la scadenza del 3 aprile 2013.
10. Allo stesso modo, radicalmente infondato deve ritenersi il motivo di doglianza concernente il mancato riconoscimento dell’inadempimento della societa’ concedente in relazione agli obblighi riferiti all’adeguamento strutturale del bene concesso in affitto (con riguardo agli scarichi delle acque reflue o agli altri vizi denunciati dalla societa’ affittuaria), avendo il giudice a quo espressamente sottolineato come l’odierna societa’ ricorrente non avesse fornito alcuna prova, ne’ della sussistenza di detti pretesi vizi, ne’ dell’avvenuta assunzione, da parte della societa’ concedente, di alcuno specifico impegno contrattuale diretto alla realizzazione dei mutamenti strutturali indispensabili per l’eventuale eliminazione di tali asseriti vizi, tenuto altresi’ conto della rilevata esistenza di tutti i titoli autorizzativi richiesti per l’esercizio dell’attivita’ pattuita in contratto, nonche’ dell’avvenuto libero esercizio dell’attivita’ imprenditoriale da parte della societa’ ricorrente fino al momento di rilascio del ramo di azienda affittato (cfr. pag. 10 della sentenza impugnata): circostanze di fatto, queste ultime, espressamente attestate nella sentenza impugnata e in nessun modo adeguatamente censurate in questa sede dalla societa’ ricorrente.
11. Sulla base delle argomentazioni che precedono, rilevata la complessiva infondatezza dei motivi di doglianza esaminati, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso, cui segue la condanna della societa’ ricorrente al rimborso, in favore della societa’ controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, secondo la liquidazione di cui al dispositivo.
12. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’articolo 1-bis, dello stesso articolo 13.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, liquidate in complessivi Euro 6.000,00 oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’articolo 1 bis, dello stesso articolo 13.

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