Proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello

Corte di Cassazione, sezione sesta civile, ORDINANZA 17 gennaio 2019, n.1188.

La massima estrapolata:

Sul proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., incombe la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell’opposizione colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione del custode.

ORDINANZA 17 gennaio 2019, n.1188

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La questione di diritto sottoposta alla decisione del Tribunale di Terni trova soluzione in giurisprudenza nel principio enunciato da Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449, ha chiarito come il titolare dell’uso esclusivo della terrazza a livello è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione. La stessa sentenza delle Sezioni Unite (facendo salva la possibilità di dar prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo), ha peraltr o evidenziato come l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione – necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni – richiede la necessaria collaborazione del titolare dell’uso esclusivo e del condominio. Dalla attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile, Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449, ha infine tratto le inevitabili conseguenze sistematiche, quale anche la necessaria applicazione dell’intera disciplina dell’art. 2051 c.c., altresì in ordine ai limiti dell’esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno. Alla stregua dell’insegnamento dettato da Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449, in ipotesi di danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, sul proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., incombe, pertanto, la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell’opposizione colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione del custode. La sentenza del Tribunale di Terni è perciò nulla in quanto non dà risposta al motivo di appello di M. A. R. inerente alla insussistenza della propria responsabilità ex art. 2051 c.c., essendo stata a suo dire impedita la corretta manutenzione della terrazza dalle ‘condotte oppositive’ del M.. La nullità della sentenza è dovuta alla mancanza del requisito di cui all’art. 132 n. 4 c.p.c., in quanto la sentenza dichiara di motivare l’infondatezza dell’appello di M. A. R., dicendo che la stessa discende ‘dall’esame della c.t.u. svolta in primo grado’ e ‘dalle motivazioni della sentenza del giudice di pace’, nonché dal principio enunciato da Cass. n. 18154 del 2014, senza però indicare le ragioni giuridiche e fattuali giustificative della valutazione di non accoglimento dell’appello in punto di prova liberatoria dall’applicazione dell’art. 2051 c.c. Risulta pretermessa, nella motivazione della sentenza impugnata, l’indicazione degli elementi da cui il Tribunale ha tratto il proprio convincimento di infondatezza della questione devoluta da M. A. R. in sede di appello, il che rende impossibile ogni controllo in questa sede sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento. Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio al Tribunale di Terni in persona di diverso magistrato, che deciderà tenendo conto dei rilievi svolti e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Terni in persona di diverso magistrato. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 -2 Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 20 novembre 2018.

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